מפת המסים בקרקעות: היטל השבחה, מס רכישה ומע"מ

בצד הקנייה: מס רכישה ומע"מ

• מס רכישה: על נדל"ן שאינו דירת מגורים — כולל קרקעות, מבני תעשייה ומסחר — חל כיום שיעור אחיד של 6% משווי הרכישה. בתנאים מסוימים (למשל קרקע לבניית דירות מגורים בפועל) קיימות הקלות — לבדוק פרטנית.
• מע"מ: ברכישה מעוסק (חברה, יזם) יתווסף מע"מ בשיעורו הנוכחי (18%). עוסק רוכש מקזז אותו לרוב כמס תשומות — אבל תזרימית צריך לממן אותו עד ההחזר. ברכישה מאדם פרטי בדרך כלל אין מע"מ.

המס של ההשבחה: היטל השבחה

כשתכנית חדשה (או הקלה/שימוש חורג) מעלה את שווי הקרקע — הוועדה המקומית גובה היטל השבחה של מחצית מעליית השווי. שני דברים קריטיים להבין:

• מועד התשלום הוא במימוש — מכירה או ניצול הזכויות (היתר) — ולא ביום אישור התכנית. קרקע "שהושבחה" נושאת על גבה חוב עתידי.
• בקנייה, שאלו מי נושא בהיטל: ברירת המחדל היא שהחבות נוצרה אצל מי שהיה בעלים ביום אישור התכנית — אבל בחוזים מסדירים זאת במפורש, וזה סעיף משא ומתן מהותי.

בצד המכירה: מס שבח

המוכר משלם מס על הרווח (השבח) — ההפרש בין שווי המכירה לעלות הרכישה המתואמת, בניכוי הוצאות מוכרות (שכ"ט, שיפורים, אגרות). בנכסים מסחריים וקרקעות אין את הפטורים המוכרים מדירות מגורים — התכנון נעשה דרך עיתוי, ניכויים ומבנה העסקה. חברות ממוסות לפי מס חברות על הרווח.

ומסביב: ההיטלים "הקטנים" שמצטברים

• אגרות והיטלי פיתוח (כבישים, מים, ביוב) — לקראת בנייה; ברכישה מרמ"י מופיעים כהוצאות פיתוח.
• ארנונה על קרקע תפוסה — גם קרקע ריקה יכולה לחוב בארנונה, לפי שימוש וסיווג.
• דמי היוון/הסכמה ברמ"י — בקרקעות מינהל, פעולות מסוימות כרוכות בתשלומים לרשות.

השורה התחתונה: בונים טבלת עלות-כוללת לעסקה — מחיר, מס רכישה, מע"מ ומימונו, היטלים צפויים — לפני משא ומתן, לא אחרי. ואת הטבלה הזאת מאשרים אצל יועץ מס.

אנחנו בונים את תחשיב העלות המלא

בכל עסקת קרקע שאנחנו מלווים, הלקוח מקבל תחשיב עלות-כוללת — לא רק מחיר מבוקש — ואנחנו עובדים לצד יועצי המס ועורכי הדין של העסקה כדי שלא יהיו הפתעות. ככה נראית עסקה מקצועית.

מתכננים עסקת קרקע? 054-270-3000 · idan@alegend.co

שאלות נפוצות